En France, on constate que les propriétaires représentent 60 % des ménages. La majorité d’entre eux a financé tout ou partie de leur projet grâce à un prêt immobilier.
Il est vrai que les taux, historiquement bas, sont favorables à l’achat immobilier.
Comment fonctionne réellement l’emprunt immobilier ? Comment obtenir une offre de prêt attractive ?
Quel est le fonctionnement d’un prêt immobilier ?
Un prêt immobilier est un crédit de longue durée réalisé auprès d’un établissement bancaire afin de financer l’achat d’un logement. Il peut s’agir d’une résidence principale, secondaire, d’un terrain, d’une construction ou d’un investissement locatif.
L’emprunt immobilier vous engage sur le long terme, en France, la durée de crédit immobilier est en moyenne de 19 ans. Il est donc important d’en examiner tous les points pour réduire les dépenses.
Faire appel à un courtier se révèle judicieux pour vous permettre de comparer les banques .
Les types de prêt
Le prêt amortissable
Le prêt amortissable est le plus couramment proposé par les banques.
Le remboursement du capital emprunté est étalé tout au long du crédit. Les mensualités sont toujours les mêmes, vous remboursez le capital et les intérêts chaque mois.
Le principe de ce prêt est que la part liée aux intérêts diminue avec le temps alors que la part liée au remboursement du capital augmente.
Le prêt In Fine
La particularité de ce prêt est que vous ne payez que les intérêts et l’assurance tout au long de l’emprunt. Le capital emprunté sera remboursé à la fin, ce sera votre dernière mensualité.
Les taux d’intérêt sont généralement plus élevés et les conditions d’octroi plus strictes.
Le prêt-relais
Ce prêt s’adresse à ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier avant d’avoir vendu leur logement.
Il s’agit d’un prêt à court terme qui ne peut durer plus de 24 mois. Au -delà, vous devrez rembourser le dit crédit.
Le prêt lissé ou gigogne
Il se peut qu’en plus de votre prêt principal vous ayez besoin d’un autre prêt (Prêt à Taux Zéro, prêt travaux…) pour un même projet immobilier.
Le lissage consiste à regrouper plusieurs crédits en une seule mensualité.
Les prêts financés par l’Etat
Il existe un certain nombre de prêts octroyé sous conditions de ressources. Ce sont des prêts à des taux avantageux ayant pour but d’aider l’accession à la propriété.
– Prêt Accession Sociale
– Prêt conventionné
– Prêt à Taux Zéro
– Prêt Epargne Logement
– Prêt Action Logement
Les taux
Les taux d’intérêt
Le taux d’intérêt représente la rémunération de la banque en échange de la somme prêtée. Ce taux, exprimé en pourcentage, représente le coût de votre prêt.
Il peut être fixe ou variable.
Taux fixe : C’est la formule la plus utilisée. Le taux d’d’intérêt reste le même tout au long du crédit.
Le calcul se fait en fonction de plusieurs critères :
- La durée du crédit : plus elle sera longue, plus le taux sera élevé.
- La marge commerciale de la banque.
- L’apport personnel : plus votre apport est important et moins vous avez besoin d’emprunter.
- La zone géographique.
- Votre profil d’emprunteur (situation professionnelle, taux d’endettement…)
| 7 ans | 10 ans | 15 ans | 20ans | 25ans | |
| Taux excellent | 0,40 % | 0,53 % | 0,79 % | 1 % | 1,18 % |
| Taux moyen | 0,80 % | 0,90 % | 1,20 % | 1,30 % | 1,60 % |
* Taux constatés au 1er juillet 2020
Taux variable : Comme son nom l’indique, il varie dans le temps en fonction des fluctuations d’un indice de référence. Le montant de l’échéance peut augmenter ou diminuer.
Dans ce cas, il n’est pas possible de déterminer le coût total de votre crédit.
Les taux d’endettement
Avant de vous accorder un crédit les organismes prêteur vont vérifier votre solvabilité en calculant votre taux d’endettement. Cela correspond au montant de charges fixes par rapport à vos revenus.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a tiré la sonnette d’alarme et a soumis les banques a plus de rigueur quant au respect du taux d’endettement. Le seuil acceptable à ne pas dépasser est 33 %.
Le nombre de dossiers dépassant ce seuil devra être limité.
Les éléments à prendre en compte pour le calcul du taux d’endettement sont :
- Les revenus : salaires, pensions, retraite, rentes, allocations, loyer.
- Les charges fixes : prêts à la consommation, automobile, revolving… Ainsi que la mensualité du crédit.
Les garanties
Afin de se prémunir contre les risques de non-paiement, la banque peut exiger des garanties.
La caution
- La caution mutuelle : Le garant est représenté par un organisme de crédit ou d’assurance.
- La caution personnelle : Une tierce personne aux ressources plus élevées se porte caution pour vous. En cas de non-paiement de votre part, cette personne devra rembourser vos échéances de prêt.
- Le nantissement d’une assurance-vie.
L’hypothèque
Cette solution permet à la banque de saisir votre maison et de la vendre pour récupérer son argent en cas de défaut de paiement de votre part.
Le privilège de prêteur de deniers
Cette pratique ressemble très fortement à l’hypothèque à la différence qu’elle ne peut être utilisée que sur des biens immobiliers existants.
Egalement, le PPD ne peut être pris qu’une seule fois sur un bien alors que l’hypothèque peut être doublée.
L’assurance emprunteur
Toujours dans le but de se couvrir mais également de vous protéger, l’organisme bancaire exige la souscription d’une assurance emprunteur.
Cette assurance permet de vous couvrir en cas de risques éventuels (l’invalidité, l’incapacité ou encore le décès) qui pourrait survenir au cours de votre emprunt.
Le montant de cette protection peut représenter jusqu’à un tiers du coût total d’un prêt immobilier.
Vous avez la possibilité de choisir une assurance groupe (proposée par la banque) ou une assurance individuelle, souvent beaucoup moins chère.
Aquaverde Assurance vous propose de comparer gratuitement en ligne les contrats d’assurance de prêt immobilier.
Comment trouver le meilleur prêt ?
Pour bénéficier de la meilleure offre de prêt immobilier, il faut mettre toutes les chances de votre côté. Votre dossier sera évalué selon plusieurs critères:
- Vos revenus
- Votre apport personnel
- Votre taux d’endettement
- La gestion de vos comptes bancaires
- Votre profession
Après avoir bien préparé votre dossier, il est primordial de comparer les établissements bancaires mais également l’assurance emprunteur pour réduire vos dépenses.
Faire appel à un courtier comme Aquaverde Assurance vous permet de mettre en concurrence les offres proposées dur le marché. Le courtier immobilier est un expert qui sera l’interlocuteur entre les banques et vous.
Notre expertise nous permet de vous présenter l’offre de prêt la plus adaptée à votre projet immobilier.
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